Antes de mais nada, vamos contextualizar a questão do INCC.
Em suma, a sigla quer dizer Índice Nacional da Construção Civil, sendo um indicados da FGV (Fundação Getúlio Vargas), através do seu Instituto Brasileiro de Economia.
O cálculo do INCC é realizado de forma mensal, mensurando o que aumentou no que diz respeito materiais de construção e também serviços, tanto quanto a mão de obra, quanto demais.
O INCC é utilizado no setor imobiliário e tem como principal objetivo, o reajuste das parcelas do contrato de imóveis que ainda estão na planta.
INCC e seus diferentes tipos
Para entendermos o cálculo do INCC, é necessário explicarmos que existem diferentes versões para a medição e, cada um deles, possui sua particularidade. Trataremos melhor abaixo:
- INCC-DI
Este considera apenas os itens que possuem disponibilidade interna, ou seja, não inclui produtos de exportação. É medido entre o dia primeiro dia e o último dia do mês de referência. - INCC-M
Este considera todas as variações, inclusive a de produtos exportados. É medido entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. - INCC-10
Este analisa a evolução dos custos na construção civil entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência. O INCC-10 corresponde a 10% do Índice Geral de Preços -10 (IGP-10).
Há chance do cálculo do INCC ser feito incorretamente?
Sim! E isso é mais comum do que se possa imaginar.
As cobranças podem ser consideradas ilegais em algumas situações, entraremos efetivamente no tema.
No momento da compra de um imóvel ainda em construção, é assinado um contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora e, após isso, o contrato de financiamento com o banco escolhido.
No primeiro contrato, é normal que haja uma cláusula prevendo a correção monetária do saldo devedor. Entretanto, o ponto central é a periodicidade da correção, podendo ser anual ou mensal, dependendo da quantidade de tempo que o empreendimento levará para ser construído.
– Se abaixo de 36 meses, a correção precisa ser anual.
– Se acima de 36 meses, a correção pode ser mensal.
Importante: Estamos tratando do contrato entre comprador e incorporadora e não o financiamento com o banco. Por exemplo:
No exemplo acima o contrato tinha um prazo de 22 meses entre o pagamento da primeira parcela e a última, não sendo possível para a construtora aplicar o INCC mensalmente, apenas anualmente.
Como o cálculo do INCC é realizado incorretamente?
Essa simples diferenciação da periocidade da correção monetária, gera uma grande diferença entre os valores, veja abaixo uma simulação:
Tomando como base a correção mensal, o acumulado dos 12 meses foi de R$ 12.743,24 e na correção anual R$ 5.321,08, resultando em uma diferença de R$ 7.442,16.
Onde está a ilegalidade disso?
Nesse sentido, algumas incorporadoras encontraram uma brecha para burlar a regra dos 36 meses e, assim, conseguirem aplicar a correção monetária mensal, a mais vantajosa para eles.
Em suma, as incorporadoras colocam uma parcela com valor simbólico para o 36º mês, apenas com o objetivo de viabilizar a aplicação mensal do INCC nas parcelas.
Decisões judiciais sobre o cálculo do INCC
Por fim, o ponto positivo é que a justiça percebeu a artimanha feita pelas incorporadoras e já tomou decisões favoráveis aos compradores em alguns casos. Isto é, a cláusula que prevê o reajuste mensal é considerada nula de pleno direito.
Nesse sentido, a aplicação da correção deve ser feita de forma anual, como manda a lei. Mas não é só isso, caso o comprador demonstrar que há diferença entre o valor pago e o valor devido, a incorporadora deve ressarci-lo em dobro, de acordo com o artigo 42 do CDC (Código de Defesa do Consumidor).
O escritório Terrazzan & Almeida permanece atento aos desdobramentos do assunto.
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